農地転用
農地法概要
〇農地法
農地法の目的
この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする（法第1条）。
農業用地の定義
この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう（法第2条第1項）。
用語の定義
1.権利移動
権利移動とは、農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転することをいう（法第3条第1項）
2.転用
転用とは農地を農地以外のものにすることをいう（法第4条第1項）
3.転用目的権利移動
転用目的権利移動とは、農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く）にするため、これらの土地について権利を設定し、又は移転することをいう（法第5条第1項）
〇権利移動に対する規制（農地法第3条）
3条許可とは
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、 質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない（農地法第3条）
（農地、採草放牧地を使用する「人」が変わる場合、3条の許可が必要ということ）
1.許可権者
農業委員会の許可が必要（法第3条第1項）
2.許可が不要な場合
①相続や遺産分割による取得の場合
（法第3条第1項第12号）
②国又は都道府県が取得する場合
（法第3条第1項第5号）
③土地収用法による取得の場合
（法第3条第1項第11号）
④農事調停による場合
（法第3条第1項第10号）
3.無許可で権利移動がされた場合
農業委員会の許可を受けずになされた権利移動は無効となる（法第3条第7項）
〇転用に対する規制（農地法第4条）
4条許可とは
農地を農地以外にする者は、都道府県知事（ 農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下 「指定市町村」という）の区域にあっては、指定市町村の長。 以下「 都道府県知事等」という） の許可を受けなければならない（農地法第4条）
（農地の「目的」が変わる場合は、4条の許可が必要ということ）
1.許可権者
農業委員会の許可が必要になる(法第4条第1項)
2.許可が不要な場合
①2アール未満の農業施設を造る場合
（法第4条第1項第8号）
②国又は都道府県等が転用する場合
（法第4条第1項第2号）
③土地収用法により転用する場合
（法第4条第1項第6号）
3.市街化区域内の例外
市街化区域内で農地を転用する場合は農業委員会へ届出をすればたり、許可を得る必要はありません（法第4条第1項第7号）
4.無許可で転用が行われた場合
都道府県知事等は工事の停止や原状回復を命ずることができる（法第51条第1項）
〇転用目的権利移動に対する規制（農地法第5条）
5条許可とは
農地を農地以外のものにするため又は 採草放牧地を採草放牧地以外のもの（ 農地を除く。次項及び第4項において同じ） にするため、これらの土地について 第3条第1項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない（農地法第5条）
（農地、採草放牧地の「人」と「目的」の両方が変わる場合は、5条の許可が必要ということ）
1.許可権者
都道府県知事の許可が必要（法第5条第1項）
2.許可が不要な場合
①国又は都道府県等が行う場合
（法第5条第1項第1号）
②土地収用法により権利が収用や使用される場合
（法第5条第1項第5号）
3.市街化区域内の例外
市街化区域内で転用目的権利移動を行う場合は農業委員会に届出をすればたり、許可を得る必要はない（法第5条第1項第6号）
4.無許可で転用目的権利移動が行われた場合
無許可で行った場合は無効となる（法第5条第3項、法第3条第7項）
都道府県知事等は工事の停止や原状回復をめぐることができる（法第51条第1項）
農地賃借人の保護
1.農地・採草放牧地の賃貸借の存続期間は→50年が限度（法第19条）
2.農地・採草放牧地の賃貸借の対抗要件は→引渡し（法第16条第1項）
〇農地転用手続
（農林水産省HP引用）
農地の定義
この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう（農地法第2条第1項）
農地区分
1.農用地区域内農地
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
2.甲種農地
市街化調整区域内の、農業公共投資後8年以内の農地、集団農地で高性能農業機械での
営農可能農地
3.第1種農地
集団農地 （10ha以上）、農業公共投資対象農地、生産力の高い農地
4.第2種農地
農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地 、市街地として発展する可能性のある区域内の農地
5.第3種農地
都市的整備がされた区域内の農地、市街地にある区域内の農地
立地基準ごとの許可方針
1.農用地区域内の農地
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
→原則として不許可
2.甲種農地
市街化調整区域内の、農業公共投資後8年以内の農地、集団農地で高性能農業機械での営農可能農地
→原則として不許可（ただし土地収用法第26条の告示に係る事業の場合等に許可）
3.第1種農地
集団農地 （10ha以上）、農業公共投資対象農地、生産力の高い農地
→原則として不許可（ただし土地収用対象事業の用に供する場合等に許可）
4.第2種農地
農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地 、市街地として発展する可能性のある区域内の農地
→第3種農地に立地困難な場合等に許可
5.第3種農地
都市的整備がされた区域内の農地、 市街地にある区域内の農地
→原則許可
一般基準
次に該当する場合は不許可
1.転用の確実性が認められない場合
①他法令の許認可の見込みがない場合
②関係権利者の同意のない場合等
2.周辺農地への被害防除措置が適切でない場合
3.農地の利用の集積に支障を及ぼす場合
4.一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められない場合
農地転用許可の手続き
農地を転用する場合は、農地転用許可申請書に必要な書類を添付し、転用しようとする農地の所在する市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等に提出し許可を受ける必要があります
1.農地を転用する場合(農地法第4条)
①許可の対象となる行為→農地転用
②許可申請者→農地を転用する者が単独で
③許可権者→都道府県知事（又は指定市町村の長）
④申請窓口→農業委員会
2.農地を転用するため権利を設定し又は移転する場合（農地法第5条）
①許可の対象となる行為→権利の設定・移転＋農地転用
②許可申請者→転用する農地の譲渡人と譲受人（連署で申請）
③許可権者→都道府県知事（又は指定市町村の長）
④申請窓口→農業委員会
提出書類
農地転用許可申請書
添付書類
1.法人にあっては、定款若しくは寄付行為の写し又は法人の登記事項証明書
2.土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書（全部事項証明書に限る）
3.申請に係る土地に設置しようとする建物その他の施設及びこれらの施設を利用するため必要な道路、用排水設備その他の設備の位置を明らかにした図面
4.資金計画に基づいて事業を実施するために必要な資力及び信用があることを証する書面
5.申請に係る農地を転用する行為の妨げとなる権利を有する者がある場合には、その同意があったことを証する書面
6.申請土地が土地改良区の地区内にある場合には、その土地改良区の意見書
7.その他参考となる書類
農地転用許可手続きの流れ
1.30a 以下の農地を転用する場合
①申請者
申請書提出
↓
②農業委員会
意見を付して送付
↓
③ 都道府県知事等
許可等の通知
↓
④申請者
2.30aを超える農地を転用する場合
①申請者
申請書提出
↓
②農業委員会
意見聴取
↓
③都道府県農業委員会ネットワーク機構
回答
↓
④農業委員会
意見を付して送付
↓
⑤ 都道府県知事等（4haを超える農地を転用する場合には、農林水産大臣との協議が必要）
許可等の通知
↓
⑥申請者
市街化区域内における農地転用の届出
市街化区域内の農地を転用する場合は、農業委員会への事前の届出で足ります
（許可は不要です）
提出書類
農地転用届出書
添付書類
1.土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書（全部事項証明書に限る）
2.借地権が設定されている場合には、解約の許可等があったことを証する書面
違反転用に対する措置
違反転用とは（農地法第51条第1項）
1.許可を受けないで農地を転用すること
2.許可を受けないで農地等を転用するために権利の設定・ 移転を行うこと
3.転用許可に付した条件に違反すること
4.違反転用者からその違反に係る工事等を請け負うこと
5.虚偽等の不正な手段による許可を受けること
罰則
違反転用に対しては、3年以下の懲役又は300万円（法人の場合は1億円）以下の罰金に処せられます（農地法第64条、第67条）
（農林水産省HP参照）
根拠法令
農地法（昭和27年法律第229号）